新城控股一地鸡毛 光明地产离危局又有多远?

  • 日期:07-23
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指南

2008年,韩国的赵窦顺以残酷的方式创建了一个儿童伤害案,后来被改编成电影《素媛》,一旦发布就震惊世界。 11年后,另一位“赵斗顺”出现在世界各地,他是着名新城控股王振华的前董事长。

城门起火了,游泳池鱼。各界关注的问题,新城市持有的利润双倍贬值,利润注水,债务和违规行为的问题也暴露出来,导致股价继续下跌。

另一方面,新城危机也开启了潘多拉的产业。遭遇类似问题的光明房地产将成为下一个新的城市控股吗?

作者:Ping North

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家庭对公司意味着什么?

以京东为例,2018年9月5日,在美国律师事务所调查京东歪曲刘强东案后,京东的股价下跌了近11%。 9月24日,京东的美国股市下跌多达8.14%,曾一度下跌。突破24.40美元。

与刘强东的“明州事变”相比,近期“新城控股董事长王振华涉嫌诽谤案”显然更为严重。这也导致资本愤怒和更激烈的燃烧。

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资本愤怒

7月3日,上海普陀警方发布通知称,一名名叫王某的嫌疑人被拘留。随后,犯罪嫌疑人被确认为新成控股上市公司董事长王振华。

7月4日上午,新城控股的股价迅速下跌并收涨,收于38.42元/股,A股市值萎缩至867亿元。

7月5日,新城控股开盘后再次跌至极限,股价跌至34.58元/股,A股市值进一步萎缩至780亿元。仅仅两天,蒸发的市场价值总计超过180亿元。

7月8日,新城控股迎来了第三个涨停。在早盘交易中,新城控股在开盘时继续跌至极限。股价报31.12元/股,订单数超过240万。截至7月11日截止,新城控股股价为28.1元/股,市值仅为632.11亿元。短短一周内,市值蒸发超过200亿元。

资本愤怒的燃烧反映了王振华案件的恶性程度。三大评级机构对新城控股的态度也很明确。

各方态度

7月5日,评级机构穆迪表示,王振华的刑事拘留对新城控股和新城发展有负面信用影响。?蚴峭跽窕壳拔薹男泄镜墓芾碇澳埽鞑榻峁膊蝗范ā?

惠誉评级表示新城市发展和新城控股的长期外币和本币发行人违约评级已纳入负面评级观察名单。这是因为新城市发展的主席兼创始人王振华因刑事拘留而被拘留,这可能会加剧两家公司的业务和财务风险。如果两家公司的运营和/或融资继续减弱,可能会导致其信用状况不可逆转地恶化。

另一个主要机构,即标准普尔全球评级,也发表了类似观点。

对此,金融评论员严跃进表示,信用评级下调对企业的发展有一定的影响。现阶段的一些融资合作还比较安全,但后续合作,外部制度对企业观察和融资会更加谨慎,或者相对更加严格。

基金经理的反应也非常强烈。其中,汇丰金鑫基金表示,经与托管银行达成共识后,公司决定自2019年7月4日起调整基金持有的证券新城控股的估值,估值为25.21元。

值得注意的是,根据汇丰金鑫的估值,新城控股还将有两个每日限价板。

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爆发风险

这无疑增加了新城举行承诺的风险。

对此,国盛证券持相同意见,称:根据2019年6月4日的公告,王振华目前持有新城控股61.06%的股权。其中,51%已抵押。一旦股价跌至某个位置,它将触及警戒线和清仓线。如果中间没有补充位置或及时添加承诺,将触发爆炸的风险。

由于王振华的邪恶,新城控股遭遇这种困难实在令人遗憾。 2015年底,新城控股只是一家年销售额约200亿元的中型住宅公司。然而,在不到四年的时间里,它已成为全国十大住房企业之一,这表明它正处于发展的快车道。

这也成为“新城危机”的质疑点。

虽然王振华的行为是愤慨的,但这只是个人行为。虽然家庭和公司本身有很高的相关性,但面对如此高增长的股票,上述资本市场的反应并不算太大。此外,事件爆发后,王振华的儿子王小松迅速接管,并及时切断了与王振华的联系。

经过一系列行动后,新城控股的股价继续下跌。从这个角度来看,王振华案可能只是“新城危机”的导火索,其他资本逻辑可能隐藏在其背后。

性能迷雾

事实上,正如这位迷人的老板心如此肮脏,新城控股的表现并不像纸一样华丽。

数据显示,2016年至2018年,新城控股实现营业收入279.69亿元,405.26亿元,541.33亿元,分别增长18.67%,44.89%,33.58%,相当于净利润(扣除上市股东的净额)公司)实现利润30.19亿元,60.29亿元,104.91亿元,同比分别增长64.42%,99.68%和74.02%。

同期扣除特殊损益后的净利润分别为25.45亿元,50.2亿元和75.97亿元,分别增长105.07%,96.51%和51.87%。

然而,在看似惊人的盈利和增长背后,它并不完全是主要的商业信用,而且金融“注水”也不容忽视。

数据显示,新城控股的净利润为122.09亿元,同比增长95.02%。其中,公允价值变动收益27.85亿元,投资收益22.67亿元,占净利润的41.38%。

其中,新城控股去年投资性房地产公允价值为28.09亿元,同比增长209.02%,占净利润的26.78%。

显然,新城控股投资的公允价值增幅翻了一番以上,与常识不符。因此,这也引起了上海证券交易所的询问。

新城控股解释说:投资物业主要是综合购物中心“五岳广场”,这是一个独立投资,开发,建设和经营的商业地产项目,是一项重资产投资。去年,新完成的重资产模式经营的吴越广场共有18个,公允价值变动为14.64亿元。

换句话说,上述新成控股的巨额增值或幻想,必须将商品房改为公允价值计量,以增加纸张利润。

问题是使用公允价值法很难定义和验证标准。不仅如此,而且对第三方评估机构的资格和可信度的理解也是有限的,难以明确和监督的难度。

业内人士指出,新城控股可以通过“操纵”估值利润来增加其偿付能力。一旦房地产行业进入下行通道,这些泡沫可能会悄然消失。

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闪烁和移动

为了粉饰财务报告,New Town Holdings使用的手段并不止于此。拆分和合并其子公司也是一个好运的伎俩。

根据数据,新城控股有600多家控股子公司。其中,新城控股的合资和合资转子公司有8家企业。 2018年,新城控股投资收益22.67亿元,增长321.02%。其中,合资,合资转子公司带来了67.7亿美元的投资收益,占公司2018年净利润的6.45%。

看看八家合资企业和合资转子公司,南京创金的作用引起了人们的关注。据悉,该公司成立于2015年11月,创始股东是南京新城万嘉房地产有限公司,法定代表人是新城控股董事长王振华。同年,该公司被纳入合并报表,亏损787,100。

2016年,南京德顺增资2亿元,占南京创进的2.85%。南京创进的角色亦由新成控股的附属公司变更为合营公司,不再包括在综合声明内。值得注意的是,该公司当年损失了1345万元。

2018年11月,新城控股以3.238亿元人民币从南京德顺收购了南京创金29.85%股权。因此,南京创金已从合资企业变为新城控股的子公司。

经过一番调整,南京创金的净资产评估增加了20,244,790元。原来亏损的公司实际上已经为New Town Holdings的收益报告增添了很多。

值得强调的是,与新城控股一起经营南京创金的南京德顺也参与了南京新城万博和佛山鼎宇等房地产公司,各占30%。其他70%的股权由新城控股持有。然而,New Town Holdings已将这两家公司计算为合资企业。

上海证券交易所的询价函中也提到了新城控股的举动。新城控股未持有50%持股比例的多家合营企业的综合报表,而一些持股比率低于50%的合营企业已通过协议纳入合并报表,导致外界质疑犯罪嫌疑人。关联方交易。

负债

具有讽刺意味的是,尽管努力通过各种方式绘制数据,但新城控股的业绩仍然在2019年第一季度公布。

截至第一季度末,新城控股的营业收入为43.3亿元,同比下降16.39%;归属于上市公司股东的净利润为2.06亿元,经营活动产生的现金流量净额为-67.59亿元,而期初为-29.99亿元。与人民币相比,资金缺口进一步扩大。

财务状况不佳也使新城控股的高债务问题更加困难。数据显示,截至2019年第一季度末,新增城市持有贷款余额约为888.72亿元,比2018年末的727.05亿元贷款余额增加161.67亿元。 p>

截至4月底,新增城市贷款余额967.78亿元,占2018年末经审计净资产509.57亿元的47.22%。前四个月,银行贷款增加148.03亿元债券和债务融资工具增加49.94亿元。

从这一计算来看,仅今年4月,新城控股的借款增加了78.96亿元。截至今年第一季度末,新城控股一年内偿还的债务总额为133.65亿元。

与此同时,新城控股可能面临巨额投资者赔偿,也会在一定程度上影响其资本状况,从而削弱其偿债能力。

更糟糕的消息一个接一个地传来。 7月7日,来自上海和江苏的两名律师向中国证券监督管理委员会报告,指出新城控股,董事,监事和高级管理人员涉嫌违反证券。

在报告函中,上海严一鸣律师事务所律师严一鸣和江苏草坪律师事务所律师范凯洲表示,作为新城控股董事长兼法定代表人的王振华应该了解他的行为。以及他们的法律后果。在调查时,新城控股被称为上市公司的主体。新城控股有限公司应立即通知新城控股有关人员和部门,在王振华调查公安机关(2019年7月1日)前依法处理,即使符合披露期限的要求。《信披管理办法》2个交易日,新城控股不会迟到。荣誉证书应于2019年7月2日履行。但新城控股仅于2019年7月4日向公众披露,导致股价波动异常,给投资者造成不可弥补的损失,并赔偿受损投资者。

监管:如果上市公司的公告存在重大遗漏,且投资者在证券交易中遭受损失,则上市公司应当承担赔偿责任;上市公司的董事,监事,高级管理人员和其他直接责任人员,以及保荐人和承销证券公司对发行人和上市公司承担连带责任,但可以证明是没有过错;如果实际控制人有过错,则应承担连带责任。第一段(第11段)中列出的主要项目,但该公司最迟于7月3日公布,并且有可能披露信息。因新城市信息披露不及时而遭受投资损失的投资者有权提起诉讼。

在新的疾病下,新城控股的情况可想而知,刚刚接手的王小松也坐在针上。面对股票价格跳水,现金流量减少,巨额债务以及爸爸留下的黑洞信誉,这位新家庭成员应如何突破?

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激进扩张

事实上,王小松的债务困境是由于他父亲近年来的积极扩张战略。

早在去年,宜居研究院研究总监严跃进表示,近年来新城控股的销售业绩稳步增长,虽然债务有所增加,但控制力较好。但是,在政策调整和融资困难的重压下,行业已进入洗牌期,住房与企业之间的竞争日趋激烈。未来,Metro Holdings将对扩张规模和债务风险保持警惕。

上述专家评论有充分的事实依据。以2018年上半年为例,数据显示新城控股现阶段增加了82个新地块,新增地块占全年总量的67%。

随着新的城市持有疯狂的土地收购,它正在上涨的债务。截至2018年6月30日,新城控股的负债总额增至2174.6亿元。

就在2017年12月31日,半年前,新城控股的负债总额为1575.45亿元。

短短半年时间,新城控股的负债总额增加了599.17亿元,增长了近40%。截至第三季度末,该公司的净负债率为95.5%。

时间表已经延长。 2015年至2018年,新城控股的资产负债率从79.54%上升至84.57%;截至2015年底,净负债率仅为43%,并在2016年和2017年迅速攀升至80%左右.2018年中期,甚至达到了100%。

债务逐年增加直接反映了新城控股的扩张热情。

通过以上观点不难看出,王振华案只是新城控股集中爆发的许多问题。我认为,更具前瞻性的资本市场也必须知道上述资本看跌表现将得到充分了解。

因此,让我们把注意力集中在问题的根源上 - 激进的扩张。

从行业来看,近年来,很多公司都采取了高价格,积极扩张,负债大幅增加,对资金链造成了很大的压力而且非常脆弱。如果出现任何风险,公司的营业额将被阻止,其偿付能力将失控。

在此背景下,上海证券交易所早在今年5月就询问了包括新城控股在内的多家房地产开发商。这些房地产开发商与新城控股有一些或多或少类似的问题,如光明房地产。

Bright Real Estate的麻烦

以光明房地产为例,这是可以理解的。毕竟,它与新城控股有许多相似之处。

首先,近年来,其表现与新城控股的表现类似。在2016年和2017年净利润大幅增长98.15%和92.55%的背景下,光明房地产2018年归属于母公司股东的净利润仅为14.18亿元,同比下降27.17%。总收入204.94亿元,同比小幅下降-1.53%。

进入2019年后,表现没有转折点。数据显示,2019年第一季度,光明房地产归属于母公司股东的净利润下降了28.26%。扣除非经常性损益后,返回母亲的净利润扩大至29.22%。

另一方面,Bright Real Estate也有粉饰表现,导致资产履约承诺期重组后净利润和利息资本化率下降。它甚至引起了上海证券交易所的直接询问,要求其重组目标的评估价值和业绩承诺。详细披露问题,例如在此期间除垢价格是否合理。

关于关联交易问题,根据中国经济网,2015 - 2017年,光明房地产的关联交易总额超过1亿元,分别为10.09亿元,10.47亿元和3.96亿元。

值得强调的是,关联交易带来的利润也非常丰富。例如,2016年,光明房地产将上海万盛金盛商业项目和停车场转让给大股东其他子公司10.47亿元。预计非返乡母亲的净利润约为2.5亿元,利润率将达到23.88%。

看着债务,类似新城控股,光明房地产的压力不小。

2018年,光明房地产的生息负债大幅上升,达360.04亿元,同比增长63.70%。

短期贷款和长期贷款分别为131.18亿元和182.14亿元,分别增长51.19%和108.41%。

据此计算,公司2018年末的净负债率为194.77%,较2017年末增加61个百分点以上。资产负债率超过80%,为82.38%,同比增长2.46个百分点。上一年的积分。

值得注意的是,光明房地产的短期偿债能力不强。截至2018年底,其短期债务达到142.9亿元,而货币基金仅为104.55亿元,两者之间存在38.35亿元的缺口。

如果货币资金的使用不限于10.53亿元,短期债务与债务之间的差距就高达48.8亿元。

进入2019年后,光明房地产的资金缺口进一步扩大。截至2019年第一季度末,光明房地产的短期债务略有下降至136.11亿元,但货币资金迅速下降至74.48亿元,缺口为61.63亿元。

激进扩张

至于积极的扩张,光明房地产甚至比新城控股更强大。

光明房地产2018年财务报告显示,报告期内,新增房地产储备面积145.22万平方米,比上年同期增长53.34%,总面积94.25万平方米。其中大多数涉及合作开发,股权比例超过50%。土地集中在二三线城市。

在2019年,土地征用的表现更加激进。根据光明房地产2019年第一季度报告,2019年1月至3月,新增房地产储备面积为653,300平方米,去年同期为481,900平方米,同比增长35.01比去年同期增长%。据不完全统计,2019年光明房地产自年初以来,通过各种渠道在宁波,成都,常州等地扩展。

例如,6月18日下午,光明房地产宣布其全资子公司农业和工业房地产公司以人民币3.98亿元成功赢得广西柳州P(2019)32号地块。保费率为76.89%。

一系列扩张活动也使光明房地产的现金状况不尽如人意。

根据光明房地产2018年报告,报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为-873.4亿元,比上年的16.79亿元减少-620.30%。 2019年第一季度报告显示,光明房地产经营活动产生的现金流量净额为-5.645亿元,同比下降97.83%。可以看出,其偿付能力并不乐观。

在梳理下,不难发现光明房地产和新城控股存在许多类似的问题。即使在此基础上,一些网友评论说,光明房地产“只有一个王振华与新城控股相比”。

这些评论听起来像是震惊的人,也暴露出许多隐藏的危险需要解决的紧迫性。从某种意义上说,当抵御风险的能力不足时,任何燃点都可能造成严重后果。新城控股是一个先行者。

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顺风而上

从某种意义上说,无论是处于危机中的新城市,还是处于多重伏击中的明亮房地产,许多问题的实质在于缺乏一个“稳定”的词汇。

近年来,“稳定”无疑是房地产业的主旋律。

2018年底,中央经济工作会议指出:“建立房地产市场健康发展的长效机制,坚持房子用于生活,不是为了炒作的定位,因为城市政策,分类指导,巩固了市政府的主要责任,完善了住房市场体系和住房保障体系。“

随后,住房和城乡建设部在年度工作会议上也明确提出“价格稳定,价格稳定,预期稳定”。

业内人士认为,房地产市场稳定健康发展对中国经济稳定至关重要。在“留守而不投机”的定位下,今年房地产调控将不会放松,预计房地产市场将保持稳定。同时,基础系统和长效机制的建设也将稳步推进。

林园停了下来,逆势而上。历史告诉我们无数次走向逆势而行只会陷入危机。从这个角度来看,无论是新城控股王小松还是光明房地产沉洪泽,他们都已经到了鞠躬降风的那一刻。如果继续进行野蛮,广泛和虚假的游戏,即使重复出现繁荣的外观,整条线也会在意外爆炸中坍塌。如何选择,考验沉洪泽和王小松的模式智慧,财富将继续引起关注。

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